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Steuern
Steuern bei Ferienimmobilien
Geld verdienen und Steuern sparen mit Ferienobjekten

Ferienimmobilien und Steuer

Von richtig absetzen bis Veräußerungsgewinn

Ein eigenes Urlaubsdomizil am Meer oder in den Bergen und damit auch noch Steuern sparen? Richtig finanziert und vermietet kann eine Ferienwohnung wirklich beides bieten. Zwar müssen Sie als Vermieter Ihre Mieteinnahmen mit dem übrigen Einkommen versteuern, aber im Gegenzug können Sie auch Investitionen in Ihre Ferienimmobilie steuerlich davon abziehen. Das ist dabei wichtig:

Steuersparmodell Ferienimmobilie?

Liegen die Investitionskosten in den ersten Jahren höher als die Mieteinnahmen können gerade Gutverdiener mit den Verlusten aus einer Ferienimmobilie ihre Steuerschuld drücken. Aber Achtung, wenn das Urlaubsdomizil zu lange mehr kostet als es einbringt, kann es brenzlig beim Finanzamt werden.

Knackpunkt „Liebhaberei“ bei Ferienobjekten

Falls zusätzlich zu den geringen Mieteinnahmen und hohen Investitionskosten auch noch der Tatbestand kommt, dass Sie in Ihrer Ferienimmobilie selbst Urlaub machen, könnte Ihnen das Finanzamt die Steuervorteile aberkennen oder sogar eine Nachzahlung fordern. Diese Einkunftserzielungsabsicht ist ein beliebter Streitpunkt zwischen Ferienhausbesitzer und Finanzamt.

So belegen Sie Ihre Vermietungs-Absicht beim Finanzamt

  • Verwaltervertrag, der die Eigennutzung ausschließt
  • schriftliche Vereinbarungen mit dem örtlichen Fremdenverkehrsamt
  • Vertrag mit einem Reiseveranstalter
  • eigene Homepage für das Ferienobjekt
  • Belege über Vermarktungsaktivitäten z.B. Zeitungsannoncen, Online-Portale etc.

Experten-Tipp:
„Falls Ihre Ferienwohnung zwischendurch immer wieder leer stehen sollte ist das kein Problem fürs Finanzamt. Hier zählt nur, dass Sie Ihr Urlaubsdomizil ohne Einschränkungen und über einen längeren Zeitraum im Jahr zur Vermietung bereitstellen.“

Prognose für 30 Jahre bei teilweiser Selbstnutzung

Wenn Sie Ihre Ferienimmobilie zwischendurch trotzdem auch immer wieder einmal selbst nutzen wollen, müssen Sie für das Finanzamt eine Prognose über die Mietgewinne in den nächsten 30 Jahren erstellen. Denn nur so können Sie dem Finanzamt gegenüber beweisen, dass Sie – trotz gelegentlicher Selbstnutzung – die Absicht haben steuerpflichtige Vermietungsgewinne zu erzielen.

Werbungskosten absetzen bei Ferienobjekten

Wenn Sie Ihre Ferienimmobilie vermieten und damit steuerpflichtige Einnahmen erzielen können Sie auch die Werbungskosten von der Steuer absetzen. Dazu gehören:

  • Betriebskosten (Heizung, Strom, Wasser, WLAN, Müllabfuhr, Verwaltungskosten, Grundsteuer, Hausmeisterdienste usw.)
  • Instandhaltungskosten (Gartenpflege, regelmäßige Schönheitsreparaturen, Erneuerungen beim Mobiliar usw.)
  • Vermarktungskosten (Gebühren für Ferienimmobilien-Portale im Web, Flyer, Zeitungsannoncen etc.)
  • Abschreibung für Abnutzung (AfA). Damit können Sie Investitionen die teurer als 800 Euro sind gleichmäßig verteilt über einen längeren Zeitraum von der Steuer abschreiben.

Experten-Tipp:
„Wichtig: An allen Tagen, in denen Sie Ihre Ferienimmobilie selbst nutzen, können Sie keine Werbungskosten geltend machen. Deshalb sollten Sie am besten mit Ihrem Steuerberater genau nachrechnen wie oft Sie Ihr Urlaubsdomizil selbst nutzen können ohne den Steuervorteil aufs Spiel zu setzen.“

Veräußerungsgewinne Ferienimmobilie

Auch wenn Sie Ihr Ferienhaus, Ihre Ferienwohnung irgendwann einmal wieder verkaufen können Steuern anfallen. Haben Sie Ihr Ferienobjekt vor weniger als zehn Jahren gekauft, müssen Sie die Spekulationssteuer beachten. Ausnahme: Sie haben die Ferienimmobilie ausschließlich für eigene Wohnzwecke genutzt – meistens ist das aber die Ausnahme bei einem Ferienobjekt sondern trifft eher auf den Hauptwohnsitz zu.

Experten-Tipp:
„Im Ausland sind Veräußerungsgewinne unabhängig von einer Spekulationsfrist immer steuerpflichtig. Auf diesen Veräußerungsgewinn kann in Deutschland zusätzlich auch noch Einkommenssteuer anfallen.“

Grunderwerbssteuer Ferienimmobilie

Auch beim Kauf einer Ferienimmobilie wird die Grundwerbssteuer fällig. Sie varriert in Deutschland von Bundesland zu Bundesland. Spitzenreiter mit aktuell 6,5% sind u.a. Schleswig-Holstein, Brandenburg und das Saarland. Bayern und Sachsen berechnen dagegen nur 3,5% Grundwerbssteuer.

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